A abertura de inventário nem sempre envolve apenas imóveis com matrícula regularizada perante o cartório de registro de imóveis. Na prática, é relativamente comum que famílias descubram, após o falecimento de um parente, a existência de bens sem escritura pública, sem matrícula individualizada ou ainda registrados apenas por contratos particulares, recibos de compra e venda, cessões de direitos ou antigos compromissos firmados há décadas.
Essa situação gera dúvidas relevantes: um imóvel sem registro pode integrar o inventário? Os herdeiros conseguem transferir esse bem? Existe risco de perda do patrimônio? A resposta, em regra, é sim: imóveis sem registro de propriedade podem ser incluídos no inventário, desde que haja elementos suficientes para demonstrar a posse, os direitos aquisitivos ou a relação jurídica mantida pelo falecido em relação ao bem.
O tema possui grande relevância no direito das sucessões e no direito imobiliário, especialmente em regiões onde muitos imóveis foram negociados informalmente ao longo dos anos. A regularização posterior costuma exigir providências específicas, podendo envolver adjudicação compulsória, usucapião, retificação registral ou até ações judiciais próprias para consolidação da propriedade em nome dos herdeiros.
O que significa um imóvel sem registro?
No Brasil, a propriedade imobiliária somente se transfere de forma plena com o registro do título na matrícula do imóvel, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil.
Assim, existem diversas situações em que o falecido possuía o imóvel na prática, mas não detinha a propriedade registral formal, tais como:
- Contrato particular de compra e venda;
- Compromisso de compra e venda;
- Cessão de direitos possessórios;
- Escritura pública sem registro;
- Posse prolongada sem documentação definitiva;
- Imóvel herdado informalmente;
- Loteamentos irregulares;
- Imóveis sem matrícula individualizada.
Nesses casos, embora possa não existir propriedade formal registrada, ainda assim existem direitos patrimoniais transmissíveis aos herdeiros.
O imóvel sem registro pode entrar no inventário?
Sim. O inventário não se limita apenas a bens registrados formalmente em nome do falecido. Também podem ser inventariados:
- Direitos possessórios;
- Direitos aquisitivos;
- Direitos hereditários;
- Promessas de compra e venda;
- Direitos decorrentes de contratos;
- Posse exercida pelo falecido.
A finalidade do inventário é apurar todo o patrimônio transmissível deixado pelo autor da herança.
Base legal
O fundamento jurídico decorre principalmente das seguintes normas:
Código Civil
Art. 1.784 — Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Art. 1.791 — A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.
Art. 1.245 — Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
O fato de inexistir registro não impede a transmissão dos direitos que o falecido possuía sobre o bem.
Diferença entre posse e propriedade
A distinção é essencial para compreender o tema.
| Situação | Característica |
|---|---|
| Posse | Exercício de fato sobre o imóvel |
| Propriedade | Direito formal registrado na matrícula |
| Direitos aquisitivos | Direito de obter futuramente a propriedade |
| Direitos possessórios | Direito relacionado à ocupação e utilização do imóvel |
Muitas vezes o falecido não era proprietário registral, mas exercia posse legítima há anos, pagava impostos e mantinha o imóvel como se dono fosse.
Quais documentos podem comprovar o direito sobre o imóvel?
Mesmo sem matrícula regularizada, diversos documentos podem demonstrar a existência do patrimônio:
Exemplos de provas aceitas
- Contrato de compra e venda;
- Recibos de pagamento;
- Carnês de IPTU;
- Contas de água e energia;
- Declaração de imposto de renda;
- Escritura não registrada;
- Cadastro municipal;
- Fotografias;
- Declarações de vizinhos;
- Certidões;
- Planta e memorial descritivo;
- Comprovantes de posse prolongada.
Quanto maior o conjunto probatório, mais segura tende a ser a inclusão do bem no inventário.
Como o imóvel aparece no inventário?
A descrição dependerá da situação jurídica do bem.
Exemplos práticos
Quando existe apenas posse
O bem pode ser descrito como:
“Direitos possessórios exercidos sobre imóvel localizado em determinado endereço.”
Quando há contrato de compra e venda
Pode constar:
“Direitos aquisitivos decorrentes de compromisso particular de compra e venda.”
Quando há escritura sem registro
Pode ser descrito como:
“Imóvel objeto de escritura pública pendente de registro.”
O inventário regulariza automaticamente o imóvel?
Não necessariamente.
O inventário transmite os direitos do falecido aos herdeiros, mas não substitui automaticamente a regularização imobiliária perante o cartório de registro de imóveis.
Após o inventário, pode ser necessário:
- Registrar escritura antiga;
- Promover adjudicação compulsória;
- Realizar usucapião;
- Fazer retificação de área;
- Abrir matrícula;
- Regularizar loteamento;
- Obter documentação municipal.
Principais formas de regularização após o inventário
1. Registro da escritura pública
Quando já existe escritura válida, mas nunca registrada, os herdeiros podem providenciar o registro diretamente.
2. Adjudicação compulsória
Cabível quando houve compra do imóvel, mas o vendedor não outorgou a escritura definitiva.
Base legal
Artigo 1.418 do Código Civil:
O promitente comprador, titular de direito real à aquisição, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva.
Atualmente, inclusive, existe adjudicação compulsória extrajudicial perante cartório.
3. Usucapião
Muito comum quando o falecido exercia posse prolongada sem documentação formal.
Algumas modalidades
| Modalidade | Prazo |
|---|---|
| Usucapião extraordinária | 15 anos |
| Usucapião ordinária | 10 anos |
| Usucapião especial urbana | 5 anos |
| Usucapião rural | 5 anos |
Base legal
Constituição Federal
Art. 183 — Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio.
Código Civil
Artigos 1.238 a 1.244.
O inventário pode ser feito em cartório?
Depende.
O inventário extrajudicial é possível quando:
- Todos os herdeiros são capazes;
- Existe consenso;
- Não há testamento válido pendente;
- Há acompanhamento por advogado.
Mesmo imóveis irregulares podem integrar inventário extrajudicial, desde que exista documentação mínima apta a identificar os direitos transmitidos.
Base legal
Código de Processo Civil
Art. 610 — Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial.
§1º — Se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha poderão ser feitos por escritura pública.
Quais riscos existem em imóveis não regularizados?
A ausência de regularização pode gerar diversos problemas:
- Dificuldade de venda;
- Restrição de financiamento;
- Litígios familiares;
- Risco de sobreposição de áreas;
- Problemas tributários;
- Impedimentos registrais;
- Ações possessórias;
- Dificuldade de comprovação da cadeia dominial.
Por isso, a regularização costuma ser recomendada o quanto antes.
O imóvel sem registro paga ITCMD?
Sim, em regra.
O ITCMD incide sobre a transmissão patrimonial decorrente da sucessão, ainda que se trate apenas de direitos possessórios ou aquisitivos.
O valor do imposto normalmente considera:
- Valor venal;
- Avaliação judicial;
- Valor de mercado;
- Direitos transmitidos.
A legislação estadual pode estabelecer critérios específicos de avaliação.
Jurisprudência sobre o tema
Os tribunais brasileiros vêm reconhecendo a possibilidade de inventariar direitos possessórios e aquisitivos.
O entendimento predominante é que o inventário não exige necessariamente propriedade registrada, bastando a existência de direitos economicamente apreciáveis transmitidos aos herdeiros.
Cuidados importantes dos herdeiros
Antes de iniciar o inventário
É recomendável:
- Levantar toda a documentação existente;
- Solicitar certidões imobiliárias;
- Verificar existência de matrícula;
- Confirmar situação fiscal do imóvel;
- Analisar eventual possibilidade de usucapião;
- Identificar confrontantes e origem da posse.
Quando procurar um advogado especialista?
A atuação jurídica especializada se torna especialmente importante quando houver:
- Imóveis sem matrícula;
- Contratos antigos;
- Posse prolongada;
- Conflitos familiares;
- Dúvidas sobre propriedade;
- Necessidade de regularização imobiliária;
- Existência de múltiplos herdeiros;
- Risco de litígio possessório.
A análise técnica adequada evita nulidades, atrasos e futuras disputas patrimoniais.
Imóveis sem registro de propriedade podem, sim, ser incluídos em inventário. Embora a ausência de matrícula ou registro impeça a comprovação da propriedade formal, os direitos possessórios e aquisitivos do falecido integram o patrimônio hereditário e podem ser transmitidos aos herdeiros.
Entretanto, a inclusão do bem no inventário não significa regularização automática da situação imobiliária. Em muitos casos, será necessário adotar medidas complementares para consolidar juridicamente a propriedade, especialmente perante o cartório de registro de imóveis.
Por isso, a condução adequada do inventário e da posterior regularização exige análise individualizada da documentação, da origem da posse e da situação registral do imóvel, permitindo maior segurança jurídica aos herdeiros e preservação do patrimônio familiar.
